Hírek és jogi tippek

napi.hu: A GKI legfrissebb építőipari bizalmi indexe áprilisban ugyanannyit (öt pontot) csökkent, mint amennyit márciusban emelkedett. Ez a mutató nyolc-tíz hónapja a korábbinál alacsonyabb szinten, egy viszonylag szűk sávban mozog. Miért nem bővül jobban a termelés? Többek között azért, mert jelentősen nőtt a munkaerőhiány termelésbővítést hátráltató hatása. A rendelkezésre álló munkaerő korlátozottsága leginkább a kisebb (50 fő alatti) cégeket zavarja. A magyar gazdaság rövid távú kilátásainak megítélése az építőipari termelők körében áprilisban az előző hónaphoz képest lényegében nem változott (a szezonálisan kiigazított adatok alapján). A derű- és borúlátóak aránya áprilisban 18 és 17 százalék volt, éppúgy, mint márciusban.

napi.hu: Egy Terézvárosban készült kutatás is megmutatta, hogy az Airbnb-szállásadók 70-80 százaléka, vagyis négy lakásból három – szándékosan vagy az ismeretek hiányában – nem fizet adót. Az eredmény egybevág a nemzetközi felmérésekkel is. Az elmulasztott számlaadás miatt akár egymillió forintos bírságot is kiszabhat a NAV. A tanulmányhoz felhasználták az önkormányzati nyilvántartásokat, az Airbnb oldalán elérhető adatokat és személyes interjúkat is készítettek.

Nemrég a Nemzeti Adó- és Vámhivatal is kiadott egy közleményt, hogy tisztázza az esetleges félreértéseket. Eszerint az online foglalási rendszeren – például az Airbnb-n vagy más hasonló rendszeren – keresztül akár egy vagy több szobát, akár egy teljes ingatlant szálláshelyként bérbeadó magánszemélyt számlakibocsátási és adófizetési kötelezettség is terheli.

napi.hu: A lakáspiac élénkülése felkeltette a külföldi vásárlók érdeklődését is, és folyamatosan jelennek meg kínai, orosz, ukrán és a közel-keleti országokból érkező vevők a piacon.

2016 első negyedévének adatai szerint a lakóingatlan-tranzakciók kevesebb, mint egy százalékát teszik ki a külföldiek vásárlásai, ugyanakkor a legnépszerűbb belső budapesti kerületekben (V., VI., VII.) az arányuk megközelítette az 4 százalékot.

A külföldi vevők között a legtöbben (36 százalék) kínaiak voltak, 15 százalék pedig más dél-kelet ázsiai országból érkezett. A közel-keleti vásárlók aránya 5 százalék volt. Összességében az európai vevők a meghatározók, azonban önmagában kis részesedése van az osztrák, a német, a francia, az angol vagy az észak-európai, illetve déli országokból származó vásárlóknak.

A legtöbb külföldi a pesti belvárosban vett jellemzően 60-80 négyzetméteres, átlagosan 45 milliós lakást.

napi.hu Egy törvényjavaslat szerint a jövőben ezerötszáz forint átalányadót fizetne négyzetméterenként minden olyan magánszemély, aki lakását szálláskiadás céljából hasznosítja. A turistáknak bérbe adható ingatlanok számát háromban maximálnák. A közteherviselés szempontjából egyszerűbb, viszont az eddiginél szigorúbb szabályokat vezetnek be itthon a megosztáson alapuló gazdaság egyik leggyorsabban terjedő területén, a turisztikai célú szállásmegosztás – többek közt az Airbnb – piacán. Egyúttal a célzott ellenőrzést is szigorítanák. A jogalkotók szerint arra is szükség lehet, hogy a hagyományos szállodák számára érvényes szabályokhoz igazítsák a privát apartmanoztatás működési feltételeit.

napi.hu: A német nagyvárosokban, például Berlinben és Hamburgban alaposan elszállhatnak az ingatlanárak a következő 15 évben, a menekültek növekvő mértékű beáramlása ugyanis alaposan megnöveli a lakóingatlanok iránti keresletet – vélik a német Postbank elemzői azzal a feltételezéssel élve, hogy 2030-ig összesen egymillió menekült kap a letelepedésre engedélyt Németországban. A elemzés szerint a népességszám egy százalékos emelkedése a városi lakásárakat 3,5, míg a családi házak árait 1,9 százalékkal emeli meg. Németország keleti része profitálhat a menekültek beáramlásából, azonban az olyan nagyvárosokban, mint Hamburg vagy Berlin, komoly kihívásokat okozhat a növekvő lakáskereslet. A tanulmány szerint fontos tény, hogy a német statisztikai hivatal, a Destatis adatai szerint a német lakosság létszáma még a bevándorlás nagyságára adott legmagasabb becslések mellett is csökkenni fog.

Napi.hu – Egy több mint 100 ezer egyedi ingatlanhirdetés alapján készült elemzés szerint az áremelkedés ugyan összességében drámainak tűnik, a trend azonban nem mondható általánosnak. 2015 júliusában közel 220 ezer forint volt a négyzetméterenkénti országos átlagár, ez 2016 januárjára már 312 ezer forintra nőtt. A növekedést a kormányzati ingatlanpolitikában bevezetett módosítások idézhették elő. Budapesten 2014 és 2015 között 323 ezer forintról 403 ezer forintra ugrott az átlagos kínálati négyzetméterár. Az ország nyugati fele is szárnyalt, a megyék többsége azonban változóan teljesített. Ennek egyik legfontosabb oka, hogy a nehezen eladható ingatlanok – jellemzően a nagyobb alapterületű családi házak – árait folyamatosan csökkenteni kell. Az átlagárak a népszerű környékeken várhatóan tovább nőnek, míg a kevésbé felkapott településeken akár további árcsökkenésre is számítani kell.

Hvg.hu: Sanszos, hogy nem fogja kitalálni, mibe lett volna érdemes a pénzét fektetnie 2015-ben. Utólag mindig könnyű okosnak lenni, ez most is így van. Miközben a bankban tartott pénzére fizetett betéti kamat lekötés nélkül szinte a nullához konvergál, és még lekötve is csak legfeljebb évi 2-3 százalékos hozamot tud elérni, a budai betonpanel-lakásoknak átlagosan 41 százalékkal ment fel az áruk tavaly, ráadásul pont ez az az ingatlantípus, amelyet a tulajdonosuk manapság a leggyorsabban el is tud adni, ha éppen hozzá szeretne jutni a pénzéhez. Az átlagos értékesítés idő mindössze 35 nap, és a vevők itt tudnak a legkevésbé alkudni. Ha családi házat árul, akkor hat hónap az átlagos értékesítési idő, és fel kell készülnie arra, hogy engednie kell az árból.

hvg.hu: Tovább emelkedtek a lakásárak: tavaly a harmadik negyedévben a 2008 végén, 2009 elején tapasztalható nominális árakkal szembesülhettek a lakásvásárlók. Az FHB Jelzálogbank szerint 2014 második negyedéve óta a hazai lakásárak növekedése folyamatos, a drágulás mértéke azonban fokozatosan mérséklődik. 2014 áprilisától 2015. szeptember végéig a lakóingatlanok nominálisan és reál értelemben is körülbelül 25,8 százalékkal drágultak. Az építési engedélyek száma növekedett 2015. január és szeptember között, ez idő alatt összesen 8616 darabot adtak ki Magyarországon, ami ezerrel haladta meg az előző év azonos időszakát jellemző számot. A lakáspiaci felívelést támogatja a lakáshitelezés. 2015 harmadik negyedévében a kihelyezett forint-lakáshitelek értéke meghaladta a 110 milliárd forintot, ami a második negyedévhez képest 43,5 százalékos bővülést jelentett.

napi.hu: Nem élvezhetik az áfacsökkentés előnyeit azok a lakásvásárlók, aki tavaly és nem nettó + áfa, hanem egy összegű, bruttó vételárra szerződtek a beruházókkal, még akkor sem, ha a megvásárolt „terméket” csak egy-két év múlva vehetik birtokba. E helyzet kezelésére nem készült szabályozás, és bár a jogalkotónak nem ez volt a szándéka, a beruházókat semmi sem kényszeríti a javukra felmerülő különbözet átadására. Az egyetlen lehetőség a szerződésbontás, ami szintén a fejlesztőnek kedvez, mivel az időközben végbement áremelkedésnek köszönhetően még drágábban tudná újraértékesíteni a lakásokat. Megnyugtató megoldás egyelőre nincs, az érintett lakásvásárlók ezért a kormányfőhöz fordultak segítségért.

napi.hu: A lakásépítés duplázódására számít az áfacsökkentés hatására a kormány, a lakásárakban azonban csak hosszú távon fog érdemben tükröződni a változás. A lakásépítések a korábbi kedvezmények kivezetése miatt megdráguló otthonteremtés miatt álltak le, az új otthonteremtési támogatási rendszer nyomán azonban lendületet kapnak a lakásberuházások.

Az új támogatási rendszer két pillére az új építésű lakások áfájának 27%-ról 5%-ra csökkentése – lakásoknál 150, családi házaknál 300 négyzetméter alapterületig –, a természetes személyek saját célú építkezéseinél pedig a költségek legalább 70 százalékáig számlával igazolt áfa-tartalom visszatérítése maximum 5 millió forintig. Mindkét kedvezmény 2019. december 31-ig vehető igénybe. Új lakásnak az számít, amelynek még nincs használatbavételi engedélye, vagy a használatbavételi engedély és az értékesítés között nem telt el két év.

napi.hu: Most készül a családi házak komplex energetikai korszerűsítését lehetővé tevő pályázatcsomag, a tulajdonosok várhatóan augusztustól pályázhatnak hitelre. A kormányzati célkitűzés, hogy a magánszemélyek ingatlanjainak korszerűsítésére is legyen államilag támogatott konstrukció. Ennek forrása a Gazdaságfejlesztési és Innovációs Operatív Program (GINOP). A kormány még december közepén elfogadta a GINOP idei fejlesztési keretét, melynek része a lakóépületek energiahatékonyságának és a megújuló energia felhasználásának növelését célzó hitel, 103,19 milliárd forint forráskerettel, a várható megjelenése pedig ez év augusztusa.

napi.hu: Októberben és novemberben átlagosan havi 130 ezer forintért lehetett kivenni egy budapesti, 40-80 négyzetméteres lakást. Az előző év azonos időszakához képest Budapesten 8, Pécsen 33, Miskolcon 28 százalékkal nőttek a bérleti díjak, miközben Szekszárdon 18, Szombathelyen pedig 20 százalékkal olcsóbban lehetett bérelni.

A budapesti kerületek között jelentősek az eltérések. Legjobban, 56 százalékkal, a XVI. kerület drágult, itt 106 ezer forintra nőttek a díjak. Az V. kerület továbbra is a legdrágább: az októberi és novemberi hirdetések alapján átlagosan 180 ezer forintért lehet kivenni lakást, ami 20 százalékkal haladja meg az egy évvel korábbit. A legnagyobb csökkenést a II. kerület könyvelhette el: idén októberben és novemberben a kiadó lakásokat átlagosan 140 ezer forintért kínálták, ami 12 százalékos csökkenést jelent a múlt év azonos időszakához képest.

napi.hu: Folytatódott a lakásárak emelkedése, az FHB Lakásárindexe 2015 második negyedévében 184,2-re emelkedett az év eleji 179,36-ról, ez 2,7 százalékos nominális, és 1,7 százalékos reál áremelkedés. Az árak a másfél éve tartó általános növekedés ellenére még nem érték el a válság előtti szintet.

Összességében a felívelés kezdete óta eltelt több mint egy évben – 2014 áprilisától 2015 júniusáig – a lakásárak nominálisan 14,9 százalékkal, reálértelemben pedig 14,6 százalékkal drágultak. A tavaly gazdát cserélt ingatlanok száma meghaladta a 100 ezret, amire már nagyon régen nem volt példa, idén pedig az ingatlanközvetítő hálózatok előrejelzése szerint 150 ezer ingatlan adásvételére számíthatunk, ami megfelel a 2008-ban mért értéknek.

napi.hu: Ha a kormány elfogadja az áfacsökkentésről szóló javaslatot, a következő hatásokkal számolhatunk: 18 százalékos áfánál valamelyest gyarapodhat az új lakások kínálata, de árváltozás nem várható. 5 százalékos áfánál legjobb esetben 8-10 százalékkal eshetnek vissza az árak.

A kereslet élénkítéséhez az áfacsökkentés mellett 3-4 százalékos kamatozású hitelre is szükség van. A lakásépítéshez szükséges hitelprogram azonban az Európai Bizottság miatt késhet, miután a testület két ponton is kifogásolja azt a megállapodást, amelyre a kormány a bankok aktívabb hitelezését építi. Az építőiparnak mindenesetre most minden kis élénkítés jól jönne a felére zuhant megrendelésállomány kiegészítéséhez. Enélkül ugyanis újra a 2012-es szintre süllyedhet az ágazat teljesítménye.

napi.hu: A lakossági építkezések támogatása és az “épített környezet minőségének növelése érdekében” tájegységi karaktereket hordozó nemzeti mintaterv-katalógust dolgoztat ki a kormány, vagyis visszahozná a szocializmus kockaházait idéző típusterveket. A kabinet megrendelésére nemzeti mintaterv-katalógus készül családiház-építőknek. A típusterv olcsó lesz, vásárlóinak az engedélyeztetési eljárást sem kell végigszenvedniük, csupán tudomásulvételi eljárást kell lefolytatni. A kamara örül, az építészek kevésbé. Az építészeti tervekhez műszaki dokumentáció is tartozik majd, amely tartalmazza a tételes anyag- és munkaidő-ráfordítás kimutatását is. Mindez a 160 négyzetmétert meg nem haladó alapterületű, legfeljebb háromszintes – pince, földszint, tetőtér – lakóépületekre érvényes.

napi.hu: Egyelőre sem a változás mértékéről, sem a bevezetés idejéről nincs konkrét információ. A lakásépítések jelenleg nem a kereslet hiánya, hanem az alacsony fejlesztői profit miatt állnak parkolópályán. A piac által elismert árszinten keletkező árbevételnél a 27 százalékos áfa befizetése után egyszerűen nem jön ki a matek a fejlesztőknek – mondták egybehangzóan az általunk megkérdezett lakásépítők. Minél kisebb lesz az áfacsökkentés mértéke, a vevők annál kevesebbet fognak érezni belőle. 18 százalékos áfánál inkább csak a kínálat szerény bővülését fogják észrevenni, 5 százalékra csökkentésnél legjobb esetben 8-10 százalékkal eshetnek vissza az árak, feltéve, ha újból bővülni kezd a kínálat.

napi.hu: Az ingatlan.com portál szeptember végén közel 300 ezer hirdetésnél vizsgálta meg az állapotot és a hirdetési árat. A jó állapotúként meghirdetett lakások országos átlagos négyzetméterára 348 ezer forint, szemben a normál állapotúak 281 ezer forintos, illetve a felújításra váró lakások 258 ezer forintos átlagával.

A lakások állapotát az eladók határozták meg, ami szubjektív elem, de a nagyságrendeket jól mutatják az eredmények. Az adatokból látható, hogy az ingatlanpiacon tapasztalható árrobbanás mellett jó üzlet lehet olcsóbban megvásárolni egy kevésbé jó állapotú lakást, és azt felújítani. Nem mindegy azonban, hogy egy lakásban egy tisztasági festésen kívül csak a burkolatokat kell esetleg kicserélni, vagy pedig gépészeti, vezetékezési és falbontási munkálatok is szükségesek.

napi.hu: A nemzetgazdasági miniszter ma azt nyilatkozta, hogy a szaktárca már vizsgálja az áfacsökkentés megvalósításának részleteit. A lakásáfa csökkentése gazdasági és társadalmi érdek, és a lakásépítések 27 százalékos áfájának csökkentése végre lökést adhatna a lakásépítési beruházásoknak, így az épített lakások száma rövidtávon elérné az évi 20 ezer darabot.

A Társaság a Lakásépítésért Egyesület (TLE) ugyanakkor felhívja a figyelmet, hogy szükséges az is, hogy az új lakások eladása mellett a magánszemélyek által lakásépítésért fizetett vállalkozói díjra és a lakásfelújításokra is alkalmazzák a kedvezőbb áfakulcsot. Indokolja ezt, hogy a családi házak építése jellemzően vállalkozó szerződés jogcímen történik, és a hivatalos szerződés alapján végzett lakásfelújítás szintén fontos eleme a lakásállomány minőségi megújításának és az építési ágazat kifehérítésének.

ingatlanhirek.hu: Míg három évvel ezelőtt a forráskivonás jellemezte a hazai ingatlanalapokat, azóta nagyot fordult a világ. A lakáspiac fellendülésével párhuzamosan egyre többen fedezték fel újra az ingatlanalapokat, melyek a hozzájuk beáramló jelentős tőkének köszönhetően a hazai ingatlanpiac egyik legaktívabb vásárlójává váltak.

A rekordalacsony kamatkörnyezet a megtakarításokat a relatíve magas hozammal kecsegtető ingatlanalapok felé tereli. Az ingatlanalapok nyilván egyrészt örülnek a beáramló tőkének, másrészt komoly vásárlási nyomás alá kerülnek miatta. Egyre több ingatlant kell vásárolniuk ugyanis ahhoz, hogy fenn tudják tartani a viszonylag magas hozamszintjüket. A vásárlási nyomás egyik következménye, hogy mára a hazai ingatlanalapok lettek a legaktívabb befektetők a budapesti üzleti célú (irodaházak, bevásárlóközpontok, logisztikai ingatlanok pl.) ingatlanpiacon.

hvg.hu: Magyarországon is egyre elterjedtebb a rövid távú, főként turisztikai célú lakás- vagy szobakiadás – például az Airbnb portálon keresztül. A NAV újra emlékeztette a lakásukat az Airbnb-n kiadó tulajdonosokat, hogy adószámra is szükségük van, és számlát is kell adniuk. Most azt is közölték, hogy az ellenőrzések során NAV-osok vehetnek ki turistaként online meghirdetett szállásokat.

Az adóhatóság munkatársai az ellenőrzések során próbavásárlásokat végeznek, próbaszolgáltatásokat vesznek igénybe, turistaként lakást vesznek ki, és így kiderül, hogy szabályszerűen működik-e a szolgáltató. Az ellenőrzések célja a szabálytalankodók kiszűrése; nem érheti hátrány sem a turistákat, sem a jogszerűen működő vállalkozásokat, sem az állami költségvetést.