Ugyved cime Lövőház utca 20/A.
1024 Budapest

Ugyvedi iroda telefonszama Tel.: +36 1 316 9233
Ugyved fax szama Fax.: +36 1 336 0107
Ugyvedi iroda e-mail cime info@drlittner.hu

Hírek és jogi tippek

A miniszterelnökhöz fordultak a pórul járt lakásvásárlók

napi.hu: Nem élvezhetik az áfacsökkentés előnyeit azok a lakásvásárlók, aki tavaly és nem nettó + áfa, hanem egy összegű, bruttó vételárra szerződtek a beruházókkal, még akkor sem, ha a megvásárolt „terméket” csak egy-két év múlva vehetik birtokba. E helyzet kezelésére nem készült szabályozás, és bár a jogalkotónak nem ez volt a szándéka, a beruházókat semmi sem kényszeríti a javukra felmerülő különbözet átadására. Az egyetlen lehetőség a szerződésbontás, ami szintén a fejlesztőnek kedvez, mivel az időközben végbement áremelkedésnek köszönhetően még drágábban tudná újraértékesíteni a lakásokat. Megnyugtató megoldás egyelőre nincs, az érintett lakásvásárlók ezért a kormányfőhöz fordultak segítségért.


Egyelőre nem lehet árcsökkenésre számítani a lakáspiacon

napi.hu: A lakásépítés duplázódására számít az áfacsökkentés hatására a kormány, a lakásárakban azonban csak hosszú távon fog érdemben tükröződni a változás. A lakásépítések a korábbi kedvezmények kivezetése miatt megdráguló otthonteremtés miatt álltak le, az új otthonteremtési támogatási rendszer nyomán azonban lendületet kapnak a lakásberuházások.

Az új támogatási rendszer két pillére az új építésű lakások áfájának 27%-ról 5%-ra csökkentése – lakásoknál 150, családi házaknál 300 négyzetméter alapterületig –, a természetes személyek saját célú építkezéseinél pedig a költségek legalább 70 százalékáig számlával igazolt áfa-tartalom visszatérítése maximum 5 millió forintig. Mindkét kedvezmény 2019. december 31-ig vehető igénybe. Új lakásnak az számít, amelynek még nincs használatbavételi engedélye, vagy a használatbavételi engedély és az értékesítés között nem telt el két év.


Családi háza van? Itt a jó hír

napi.hu: Most készül a családi házak komplex energetikai korszerűsítését lehetővé tevő pályázatcsomag, a tulajdonosok várhatóan augusztustól pályázhatnak hitelre. A kormányzati célkitűzés, hogy a magánszemélyek ingatlanjainak korszerűsítésére is legyen államilag támogatott konstrukció. Ennek forrása a Gazdaságfejlesztési és Innovációs Operatív Program (GINOP). A kormány még december közepén elfogadta a GINOP idei fejlesztési keretét, melynek része a lakóépületek energiahatékonyságának és a megújuló energia felhasználásának növelését célzó hitel, 103,19 milliárd forint forráskerettel, a várható megjelenése pedig ez év augusztusa.


Hogyan alakultak a lakásbérleti díjak?

napi.hu: Októberben és novemberben átlagosan havi 130 ezer forintért lehetett kivenni egy budapesti, 40-80 négyzetméteres lakást. Az előző év azonos időszakához képest Budapesten 8, Pécsen 33, Miskolcon 28 százalékkal nőttek a bérleti díjak, miközben Szekszárdon 18, Szombathelyen pedig 20 százalékkal olcsóbban lehetett bérelni.

A budapesti kerületek között jelentősek az eltérések. Legjobban, 56 százalékkal, a XVI. kerület drágult, itt 106 ezer forintra nőttek a díjak. Az V. kerület továbbra is a legdrágább: az októberi és novemberi hirdetések alapján átlagosan 180 ezer forintért lehet kivenni lakást, ami 20 százalékkal haladja meg az egy évvel korábbit. A legnagyobb csökkenést a II. kerület könyvelhette el: idén októberben és novemberben a kiadó lakásokat átlagosan 140 ezer forintért kínálták, ami 12 százalékos csökkenést jelent a múlt év azonos időszakához képest.


Lakást adna el? Jó hírünk van

napi.hu: Folytatódott a lakásárak emelkedése, az FHB Lakásárindexe 2015 második negyedévében 184,2-re emelkedett az év eleji 179,36-ról, ez 2,7 százalékos nominális, és 1,7 százalékos reál áremelkedés. Az árak a másfél éve tartó általános növekedés ellenére még nem érték el a válság előtti szintet.

Összességében a felívelés kezdete óta eltelt több mint egy évben – 2014 áprilisától 2015 júniusáig – a lakásárak nominálisan 14,9 százalékkal, reálértelemben pedig 14,6 százalékkal drágultak. A tavaly gazdát cserélt ingatlanok száma meghaladta a 100 ezret, amire már nagyon régen nem volt példa, idén pedig az ingatlanközvetítő hálózatok előrejelzése szerint 150 ezer ingatlan adásvételére számíthatunk, ami megfelel a 2008-ban mért értéknek.


Mit hozhat az új lakások áfájának csökkenése?

napi.hu: Ha a kormány elfogadja az áfacsökkentésről szóló javaslatot, a következő hatásokkal számolhatunk: 18 százalékos áfánál valamelyest gyarapodhat az új lakások kínálata, de árváltozás nem várható. 5 százalékos áfánál legjobb esetben 8-10 százalékkal eshetnek vissza az árak.

A kereslet élénkítéséhez az áfacsökkentés mellett 3-4 százalékos kamatozású hitelre is szükség van. A lakásépítéshez szükséges hitelprogram azonban az Európai Bizottság miatt késhet, miután a testület két ponton is kifogásolja azt a megállapodást, amelyre a kormány a bankok aktívabb hitelezését építi. Az építőiparnak mindenesetre most minden kis élénkítés jól jönne a felére zuhant megrendelésállomány kiegészítéséhez. Enélkül ugyanis újra a 2012-es szintre süllyedhet az ágazat teljesítménye.


Visszatérnek a Kádár-kockák?

napi.hu: A lakossági építkezések támogatása és az “épített környezet minőségének növelése érdekében” tájegységi karaktereket hordozó nemzeti mintaterv-katalógust dolgoztat ki a kormány, vagyis visszahozná a szocializmus kockaházait idéző típusterveket. A kabinet megrendelésére nemzeti mintaterv-katalógus készül családiház-építőknek. A típusterv olcsó lesz, vásárlóinak az engedélyeztetési eljárást sem kell végigszenvedniük, csupán tudomásulvételi eljárást kell lefolytatni. A kamara örül, az építészek kevésbé. Az építészeti tervekhez műszaki dokumentáció is tartozik majd, amely tartalmazza a tételes anyag- és munkaidő-ráfordítás kimutatását is. Mindez a 160 négyzetmétert meg nem haladó alapterületű, legfeljebb háromszintes – pince, földszint, tetőtér – lakóépületekre érvényes.


Áfát csökkentene a kormány, változhat a lakások ára

napi.hu: Egyelőre sem a változás mértékéről, sem a bevezetés idejéről nincs konkrét információ. A lakásépítések jelenleg nem a kereslet hiánya, hanem az alacsony fejlesztői profit miatt állnak parkolópályán. A piac által elismert árszinten keletkező árbevételnél a 27 százalékos áfa befizetése után egyszerűen nem jön ki a matek a fejlesztőknek – mondták egybehangzóan az általunk megkérdezett lakásépítők. Minél kisebb lesz az áfacsökkentés mértéke, a vevők annál kevesebbet fognak érezni belőle. 18 százalékos áfánál inkább csak a kínálat szerény bővülését fogják észrevenni, 5 százalékra csökkentésnél legjobb esetben 8-10 százalékkal eshetnek vissza az árak, feltéve, ha újból bővülni kezd a kínálat.


Jó üzlet a lakásfelújítás

napi.hu: Az ingatlan.com portál szeptember végén közel 300 ezer hirdetésnél vizsgálta meg az állapotot és a hirdetési árat. A jó állapotúként meghirdetett lakások országos átlagos négyzetméterára 348 ezer forint, szemben a normál állapotúak 281 ezer forintos, illetve a felújításra váró lakások 258 ezer forintos átlagával.

A lakások állapotát az eladók határozták meg, ami szubjektív elem, de a nagyságrendeket jól mutatják az eredmények. Az adatokból látható, hogy az ingatlanpiacon tapasztalható árrobbanás mellett jó üzlet lehet olcsóbban megvásárolni egy kevésbé jó állapotú lakást, és azt felújítani. Nem mindegy azonban, hogy egy lakásban egy tisztasági festésen kívül csak a burkolatokat kell esetleg kicserélni, vagy pedig gépészeti, vezetékezési és falbontási munkálatok is szükségesek.


A lakásfelújítás áfáját is csökkenteni kellene

napi.hu: A nemzetgazdasági miniszter ma azt nyilatkozta, hogy a szaktárca már vizsgálja az áfacsökkentés megvalósításának részleteit. A lakásáfa csökkentése gazdasági és társadalmi érdek, és a lakásépítések 27 százalékos áfájának csökkentése végre lökést adhatna a lakásépítési beruházásoknak, így az épített lakások száma rövidtávon elérné az évi 20 ezer darabot.

A Társaság a Lakásépítésért Egyesület (TLE) ugyanakkor felhívja a figyelmet, hogy szükséges az is, hogy az új lakások eladása mellett a magánszemélyek által lakásépítésért fizetett vállalkozói díjra és a lakásfelújításokra is alkalmazzák a kedvezőbb áfakulcsot. Indokolja ezt, hogy a családi házak építése jellemzően vállalkozó szerződés jogcímen történik, és a hivatalos szerződés alapján végzett lakásfelújítás szintén fontos eleme a lakásállomány minőségi megújításának és az építési ágazat kifehérítésének.


Csak úgy öntik a pénzt a budapesti ingatlanokba

ingatlanhirek.hu: Míg három évvel ezelőtt a forráskivonás jellemezte a hazai ingatlanalapokat, azóta nagyot fordult a világ. A lakáspiac fellendülésével párhuzamosan egyre többen fedezték fel újra az ingatlanalapokat, melyek a hozzájuk beáramló jelentős tőkének köszönhetően a hazai ingatlanpiac egyik legaktívabb vásárlójává váltak.

A rekordalacsony kamatkörnyezet a megtakarításokat a relatíve magas hozammal kecsegtető ingatlanalapok felé tereli. Az ingatlanalapok nyilván egyrészt örülnek a beáramló tőkének, másrészt komoly vásárlási nyomás alá kerülnek miatta. Egyre több ingatlant kell vásárolniuk ugyanis ahhoz, hogy fenn tudják tartani a viszonylag magas hozamszintjüket. A vásárlási nyomás egyik következménye, hogy mára a hazai ingatlanalapok lettek a legaktívabb befektetők a budapesti üzleti célú (irodaházak, bevásárlóközpontok, logisztikai ingatlanok pl.) ingatlanpiacon.


Adóellenőrök bukkanhatnak fel turistaként az Airbnb-n

hvg.hu: Magyarországon is egyre elterjedtebb a rövid távú, főként turisztikai célú lakás- vagy szobakiadás – például az Airbnb portálon keresztül. A NAV újra emlékeztette a lakásukat az Airbnb-n kiadó tulajdonosokat, hogy adószámra is szükségük van, és számlát is kell adniuk. Most azt is közölték, hogy az ellenőrzések során NAV-osok vehetnek ki turistaként online meghirdetett szállásokat.

Az adóhatóság munkatársai az ellenőrzések során próbavásárlásokat végeznek, próbaszolgáltatásokat vesznek igénybe, turistaként lakást vesznek ki, és így kiderül, hogy szabályszerűen működik-e a szolgáltató. Az ellenőrzések célja a szabálytalankodók kiszűrése; nem érheti hátrány sem a turistákat, sem a jogszerűen működő vállalkozásokat, sem az állami költségvetést.


Lassul az építőipar lendülete

napi.hu: Előre látható volt az építőipar júliusi megtorpanása – az év hátralévő részében már kifejezett csökkenés várható, 2016 pedig nagyon nehezen indul majd. Az építőipar most a 2013-as, 2014-év eleji nagy értékű szerződéseket  teljesíti, és új nagy értékű megbízások azóta sem kerültek a piacra: az első félévben a közmegrendelések 36 százalékos csökkenést mutattak 2014 első feléhez képest.

A lakosság és a vállalkozások megbízásai nem képesek pótolni ezt a hiányt, így az év második felére lefelé mutató termelési adatokkal együtt, 2015-ben ugyanakkora, azaz mintegy 2100 milliárd forint körüli lehet az ágazat teljesítménye, mint 2014-ben volt. Szeptember vége felé még mindig nem látszanak azok a nagy értékű, uniós finanszírozási hátterű beruházásokra szóló pályázati kiírások, amelyeknek építési vonzatuk is lesz.


Még nem az ingatlan a legnépszerűbb befektetési célpont

napi.hu: Tíz év alatt (2004 és 2014 között) közel 80 százalékkal nőtt a magyarországi lakáshitel-állomány összesített értéke. Az állami támogatású hitelek összes mennyisége ezzel párhuzamosan közel a felére esett vissza. Az átlagos hitel összege – amely minden típusú lakóingatlant tartalmaz – 2004-ben még alig valamivel 3 millió forint felett állt, majd öt év alatt nem egészen a kétszeresére, 6 millió forint közelébe emelkedett.

A válság évei és a szigorodó hitelkövetelmények, illetve a bedőlő hitelek miatt gyors csökkenés következett, egészen a 2004-es szintig, ahol az elmúlt három évben nagyjából stagnáltak a számok. A befektetési célú lakásvásárlás a piacon tapasztalható felpörgés ellenére egyelőre kevesek műfajának látszik, és elsősorban Budapesten jellemző.


Hány év bruttó átlagkeresete egy új lakás?

A napi.hu arról számolt be, hogy egy friss európai tanulmány szerint Csehországban átlagosan 7,1 évnyi, Lengyelországban 7,2, Magyarországon pedig 7,8 évnyi bruttó átlagjövedelem kell egy új, 70 négyzetméteres lakás megvásárlásához. Míg Belgiumban és Németországban a lakosoknak átlagosan csupán 3,2 illetve 3,3 évnyi bruttó átlagkeresetre van szükségük egy saját, új lakás vásárlásához, az Egyesült Királyságban ehhez 10 évnyi bruttó átlagkeresetet kell félretenniük.

Általában minél fejlettebb egy európai ország, annál rövidebb idő alatt spórolható össze egy új lakás – kivéve az Egyesült Királyságban, ahol a magas ingatlanárakat a külföldi befektetők és a betelepülők és a külföldi munkavállalók által generált kereslet is felfelé hajtja.

Tavaly az új lakások átlagos négyzetméterenkénti ára Prágában, Varsóban és Budapesten rendre 2020, 1760 és 1190 euró volt.


Rászállt az osztrák adóhatóság az Airbnb-re

A hvg.hu szerint adatokat kért az Airbnb-től és további magánszállásokat kínáló oldalak üzemeltetőitől az osztrák adóhivatal, amely a begyűjtött információból a keletkezett bevétel összegére kívánja kideríteni, valamint azt, hogy a szállást hirdetők fizetnek-e adót a bérbeadás után. Az osztrák pénzügyminisztérium szerint a tárgyalások még tartanak, a bérbeadó vállalkozásokkal már közvetlen kapcsolatba léptek.

A legfőbb kritika ezekkel oldalakkal szemben az, hogy a szolgáltatás igénybevételéért fizetnek ugyan adót, de a szállás után nem. A magán szálláskiadás a hotelláncoknak is nagy konkurencia, hiszen jövedelemtől esnek el. Az osztrák gazdasági kamara hotelágazati vezetője szerint a piac összes résztvevőjének azonos keretfeltételeket és azonos jogokat kell biztosítani.


Újabb területet nézett ki magának a NAV

A napi.hu szerint július elseje óta próbavásárlásokat végez a lakás- és albérlet-piacon a Nemzeti Adó- és Vámhivatal, köztük az egyre népszerűbb Airbnb-n hirdetett lakásokban is. Aki nem ad nyugtát vagy számlát, az egymillió forintig terjedő bírságra, aki engedély nélkül végzi a tevékenységét, további vizsgálatokra és bírságra is számíthat.

Az Airbnb-t, a kereskedelmi szálláshely-szolgáltatást általános forgalmi adó terheli; az alkalmazandó adómérték 18 százalék. Azonban nem kell feltétlenül áfát fizetniük a lakáskiadást interneten hirdetőknek, mivel a jogszabály az adóalanyok részére lehetőséget ad hatmillió forintig alanyi adómentesség választására. Ez az összeg éves szinten értendő. A piacot jól ismerő más szakértők szerint az Airbnb-re 80 százalékban jellemző, hogy feketén adják ki a lakást, nem mellesleg növelve az albérletárakat.


Fordulóhoz ért a lakáspiac

A napi.hu arról számolt be, hogy miközben a KSH első negyedéves számai még kifejezetten biztató képet mutatnak a hazai lakáspiacról, addig valójában éppen most értünk el a fordulóponthoz. Az áremelkedés lassan kifullad, ismét bővül a kínálat, normalizálja és a megszokott kerékvágásba tereli az elmúlt egy év alatt kialakult erősen keresleti piacot. A kínálat növekedését részben az magyarázza, hogy a családok otthonteremtési kedvezménye (csok) a várnál kisebb hatású lesz, és sok korábbi devizaadós számára most válik világossá a saját, szorult helyzete. Így pedig sokan azt a megoldást választják a magas törlesztőrészletek fizetése helyett, hogy inkább eladják a lakásukat. A szokatlan méretű új kínálat hatására a 2015-ös tranzakciószám még a 2014-es évi szintet is meg fogja haladni.


Hét éve nem adtak el ennyi új lakást Budapesten

A hvg.hu szerint év végére el is fogyhat az azonnal költözhető, eladatlan lakáskészlet. A beruházói és értékesítői adatszolgáltatáson alapuló Budapesti Újlakás Értéktérkép szerint január és június között 1800 lakás kelt el. A favorit csaknem négyszáz eladással a XI. kerület, de a VIII. és a XIII. kerületben is háromszáznál több lakás kelt el június végéig. A fővárosban június végén 530 eladó új lakás volt, amihez nagyjából 600, építés alatt álló ingatlan adódik. Idén nagyjából száz épületben közel 1500 értékesítési céllal épített lakás átadása várható, ami messze elmarad a kereslet nagyságától. A jól megtervezett projektek előértékesítési mutatói folyamatosan javulnak, vagyis egyre többen foglalóznak le lakásokat az átadás vagy akár az építés kezdete előtt.


EU-s jogot sért a NAV-büntetés

A jogellenes készpénzforgalom megelőzése céljából egy uniós rendelet előírja, hogy az Európai Unió külső határát átlépő bármely természetes személy, aki 10 ezer eurót vagy azt meghaladó értékű készpénzt tart magánál, köteles erről az összegről a határátlépés helye szerinti tagállam hatóságának nyilatkozni. A nyilatkozattételi kötelezettség megsértése esetén kiszabható bírságok összege Magyarországon a be nem jelentett készpénz összegének nagyságától függ. A magyar jog az 50 ezer eurót meghaladó összegű be nem jelentett készpénz esetén ezen összeg 60 százalékának megfelelő bírság megfizetését írja elő. A bírság összege az Európai Bíróság ítélete értelmében nem arányos a jogsértés súlyával – olvasható az ítélet szövegében.