Ugyved cime Lövőház utca 20/A.
1024 Budapest

Ugyvedi iroda telefonszama Tel.: +36 1 316 9233
Ugyved fax szama Fax.: +36 1 336 0107
Ugyvedi iroda e-mail cime info@drlittner.hu

Hírek és jogi tippek

Így hat a bűnözés a lakásárra

napi.hu, 2017.04.05 – Elméletben egy környék bűnözési rátája és a lakások ára között szoros az összefüggés, a biztonság rendszerint jól forintosítható formában jelenik meg a piacon. A kapcsolat azonban mégsem ilyen egyértelmű, a lényeg a részletekben rejlik – hangsúlyozta egy ingatlanpiaci elemző. A lakások árát 60-70 százalékban az ingatlan paraméterei, a maradékot a környék minősége, az elérhető szolgáltatások mennyisége és színvonala határozza meg. A bűnözés és a biztonság nagy súllyal esik a latba, de érdemes számba venni, konkrétan milyen bűnesetekről szólnak a statisztikák.

A budapesti belvárosban például hiába a legmagasabb az ezer lakosra jutó bűnözési ráta a police.hu adatai alapján, a lakásárak mégis a legmagasabbak közé tartoznak a városban: a 2014-es 514 ezer forintos kínálati átlagár tavaly 862 ezer forintra emelkedett. Budapesten a betörési toplistát évek óta a középső budai kerületek (kivéve I. kerület) uralják, s bár mindegyikben 30-50 százalékkal csökkent a regisztrált esetek száma, a lakosság számához viszonyítva még mindig magas a betörések száma.


Megijedtek az áraktól a lakásvásárlók

napi.hu, 2017.04.06. – Márciusban egy nagy ingatlanközvetítő iroda tranzakciószám-becslése szerint 11 560 ingatlan cserélt gazdát országszerte. Erős volt a márciusi forgalom mely az egy évvel korábbitól való 7 százalékos elmaradással együtt is jelentősen túlmutat a tavalyi második féléven.  A megtorpanást főleg a 2016-ban meredeken emelkedő ingatlanárak okozták – ezt követően a piacnak szüksége volt egy adaptációs időszakra, ahol a vásárolni szándékozók kivárták az árak további irányát.

A márciusi tranzakciószámok, de már a februárban érzékelhető keresleti növekedés is arra utalnak, hogy visszatértek a vevők a piacra, vagyis keresleti oldalon nincs további várakozás egy esetleges árcsökkenésre. Ezt támasztja alá az az adat is, mely szerint nő a saját célra vásárlók aránya a befektetőkhöz képest. Az év első negyedévében eddig összesen 29,6 ezer ingatlan-adásvétel zajlott országszerte. Tavaly és tavalyelőtt valamivel 30 ezer fölött volt ez a szám, de 2013-ban hasonló időszakában még a 18 ezret is alig haladta meg.


Lakásépítési boomra számítanak a szakértők

napi.hu, 2017.04.03. – Látványos emelkedésnek indulhatnak idén a lakásépítések, az áfaszabályok esetleges változása és a szakemberhiány viszont kedvezőtlen hatással lehet az építőiparra a szakértők szerint. Egy friss elemzés kimutatta, hogy idén annyi társasházi lakást adhatnak át, amennyi utoljára 2010-ben épült, de már a tavalyi csaknem 10 ezer lakásátadás is négyéves rekord volt. A szakértők az előző év rekordszámú építési engedélye miatt számítanak az építkezések megugrására főleg a főváros peremkerületeiben, a vidéki nagyvárosokban és a Balaton környékén, elsősorban az 5 százalékos áfakulcsnak köszönhetően, amely azonban várhatóan csak 2019-ig marad érvényben, így a beruházások elindítására – a tervek és engedélyezések átfutási ideje miatt – már csak 1 évük van a beruházóknak.


Túlárazott ingatlanok a lakáspiacon

napi.hu, 2017.01.05. – A KSH 2015-ös lakásfelméréséből kiderül: a hazai lakóingatlanok fele 10 millió forintnál kevesebbet ér, harmada a 10-20 millió forintos tartományba esik. Csak minden tizedik ára haladja meg a 20 millió forintot, és csupán a magyar lakások kevesebb, mint huszada ér 30 milliónál is többet. De hiába a dübörgő piac, ha egy ingatlant rosszul áraznak, kisebb eséllyel fog elkelni. A sikeres értékesítés kulcsmozzanata a megfelelő árazás, amiben előrébb járnak a tapasztaltabb ingatlanközvetítők.

A túlárazás mögött leggyakrabban két indok húzódik meg. Sokszor a tulajdonosok érzelmileg is kötődhetnek a lakáshoz, az ingatlannak az életükben betöltött fontos szerepét is beárazzák. A másik ok a tapasztalat hiányából fakad: az ember élete során legfeljebb néhány alkalommal értékesít lakást, szemben az ingatlanközvetítőkkel, akik a piaci rálátásuk miatt is inkább képben vannak az árakkal.


Fiatalok első lakása

napi.hu, 2016.12.14. – Egyre inkább tolódik ki az igény és a lehetőség arra, hogy önálló háztartást vezessen egy fiatal. A KSH elmúlt tíz éves adatait figyelembe véve átlagosan 27 és fél évesen hagyják el a szülői fészket a magyar fiatalok.

Az elmúlt tíz évben összesen 280 ezren költöztek első önálló otthonukba, háromnegyedük saját tulajdonú otthonban kezdhetett új életet. Tíz évvel ezelőtt átlagosan kilenc millió forintot költöttek az első otthon megszerzésére, amiből általában egy-másfél szobás lakást vettek.

Ez is biztosan tolódott ki a következő időszakban, bár országos átlagban nézve ez a kilenc millió forint ma sem tűnik soknak, ha a községek, illetve a kisebb városok lakásállományát és piacát is figyelembe vesszük. Egy tíz évvel ezelőtt 9 millióért megvásárolt lakás ma akár ennek a kétszeresét is érheti. Sajnos csak kevesen tudják úgy megvenni a második lakásukat, hogy ehhez nem kell eladniuk az elsőt – a legtöbben 3-4 millió forinttal többért egy, másfél szobával nagyobb lakást vásárolnak maguknak.


Indulhat a lakásárcsökkenés?

napi.hu, 2016.11.29. – Nem csak a Belvárosban, de a külső kerületekben, így Dél-Pesten is lassult az ingatlanpiac az elmúlt hónapokban. Az árak stagnálásba váltottak, de a szakértők szerint akár csökkenés is elképzelhető a közeljövőben. Az ingatlanközvetítők egyöntetű véleménye szerint az értékesítési árak emelkedése mára megállt és a korábbi magas szinten stagnál, de hamarosan akár árcsökkenést is előidézhet, ha ismét megnövekszik a kínálat. Az árfolyamgát egyik hatásaként ugyanis emelkedésnek indulhatnak a korábbi devizahitelesek törlesztőrészletei, ami nyomást gyakorol rájuk, hogy ingatlanaikkal lépjenek ki a piacra. Mindez akár 5-10 százalékos árcsökkenést is eredményezhet. Az alku mértéke viszont egyelőre nem növekedett. Úgy tűnik, hogy a társasházi lakások tulajdonosai nagyon kitartóak; legfeljebb 5 százalékos árcsökkentést lehet elérni az ártárgyalások során a lakások esetében, míg családi házaknál kicsit többet: 5-12 százalékot.


Lepusztult lakások az Airbnb nyomában

napi.hu, 2016.11.15. – Világszerte mind több problémát okoz az airbnb-zés. Fel is lépnek ellene, hiszen konkurenciát jelent a szállodaiparnak, de legfőképpen: csökkenti a hosszú távra bérbe vehető lakások számát, és így emeli a bérleti díjakat. Budapesten is ez a helyzet. Úgy néz ki azonban, hogy sokak számára már elérkezett a kiábrándulás pillanata.

Nagyon sokan vágtak bele komoly reményekkel egy-másfél éve, akár egyetlen lakással a rövid távú lakáskiadásba. Jelentős részük azonban mostanra kénytelen belátni, hogy várakozásaik nem igazolódnak vissza. Ingatlanaikat azóta teljesen lelakták a külföldi turisták, nem hozták a remélt bevételeket, és kiderült, hogy sokkal több velük a munka, mint ha hosszú távra adták volna ki őket.

A rövid távú kiadásnál figyelni kell a lakás marketingjére, az egyes rendezvények időpontjaira, ezeknek megfelelően módosítani az árakat, folyamatosan kezelni a lakást és a vendégeket. Ha valaki csak felrakja a lakását 40 euróért, és várja a jó szerencsét, abból semmi nem lesz.


Mi lesz a lakásárakkal?

napi.hu, 2016.11.10. – A használt lakások várható áremelkedési ütemét illető várakozások Budapesten lényegében megegyeznek az egy negyedévvel ezelőttivel. Áremelkedésre a következő 12 hónapban a válaszadók 28 százaléka, kisebb-nagyobb árcsökkenésre pedig 19 százalékuk számít. A főváros egészét jellemző, a következő egy évre várt átlagos árnövekedés továbbra is 1 százalék körüli. Érdeminek mondható, 2 százalék körüli vagy feletti áremelkedés a budai oldalon illetve a pesti belváros divatos részein valószínű. A keleti országrészben a következő egy évben 2, míg nyugaton átlagosan 3 százalék körüli áremelkedésre lehet számítani, az erős területi differenciák fennmaradása mellett. Így az országos index csaknem visszatért a fél évvel ezelőtti szinthez, a fővárosi még kissé elmarad attól. A kapott válaszok alapján a következő 12 hónapban 3-6 százalék áremelkedés valószínű a telekpiacon.


Változásokat tervez a NAV vezetősége

napi.hu, 2016.10.05. – A cél az lenne, hogy az adózónak is igaza lehessen az adóhatósággal folytatott vitáiban (jelenleg a perek 80 százalékát a hatóság nyeri), és hogy a hatóság kevesebbet zaklassa a tisztességesen adózókat. A független szakértők viszont rossz ötletnek tartják, hogy az adóhatóság kevesebbet foglalkozzon a névtelen bejelentésekkel, ezek ugyanis pótolhatatlan információforrást jelentenek.

A NAV vezetése elégedetlen azzal is, hogy a hatóság jelenleg alig ad esélyt az adózóknak arra, hogy megfizessék a tartozásukat. Már az első vagy a második banki napon leveszik inkasszóval a számlájáról a pénzt. A szakértők azonban felhívják a figyelmet arra, hogy a felszólítások és a helyszíni végrehajtások lassúbbak és költségesebbek, mint az inkasszó.


Megfordult az agglomerációs trend

napi.hu, 2016.09.26. – Évente csaknem 0,6 százalékkal növekszik Budapest népessége, miközben jelentősen csökkent az agglomeráció népszerűsége. A főváros belső kerületei egyre vonzóbbak a lakásvásárlóknak, ami a lakásárak emelkedésében is megmutatkozik. Budapest – több vidéki nagyvárosunkhoz hasonlóan – a nyugati metropoliszokat is elérő elszlömösödés (elszegényedés, gettósodás) veszélyével nézett szembe 10-15 évvel ezelőtt. A fejlesztési projekteknek köszönhetően azonban újra a belváros felé fordult a fizetőképes lakáskeresők érdeklődése. Az agglomeráció népességnövekedése lelassult: míg egyes települések népessége az ezredfordulót követően akár évi 4-7 százalékkal is bővült, ma már alig találunk 1 százaléknál nagyobb bővülést elérő települést Budapest környékén.


Vontatottan halad a CSOK

napi.hu, 2016.09.27. – A lelkesedés óriási volt, egyelőre mégsem tűnik igazi sikertörténetnek a CSOK. Az ingatlanközvetítő szakemberek szerint a legnagyobb gond az, hogy a várakozásokhoz képest lassan zajlik a támogatás odaítélése és kifizetése, ami miatt viszont a kivitelezők kerülnek rendkívül nehéz helyzetbe. A CSOK nem úgy működik az újépítésű ingatlanok vásárlásánál, mint egy bankhitel, amit igénybe lehet venni már az építés során. Valakinek előfinanszíroznia kell a folyamatot, amit vagy a vevő, vagy a beruházó tesz meg. A legtöbben csak várnak a CSOK-ra, holott a szerződéseket már hónapokkal ezelőtt aláírták. A szerződéseket rendszeresen visszadobják a bankok különböző kifogásokkal, hiánypótlásra hivatkozva, módosításokat kérve. Az elmúlt hónapok rossz tapasztalatai miatt a kivitelezők egyre kevésbé szeretik a csokos vásárlókat, és sokszor kérik azt az ingatlanközvetítőtől, hogy ne hozzanak olyan vevőket, akik támogatásból szeretnének új építésű ingatlant vásárolni.


Jön az albérletadó? – Megszólalt a minisztérium

napi.hu, 2016.09.12. – Az utóbbi napokban ismét felmerült ennek az új adónemnek a kérdése, a Nemzetgazdasági Minisztérium ezért állásfoglalásban tisztázta a helyzetet. A lakáskiadás után több mint 25 éve adózni kell, ebben semmi újdonság nincsen. A szabályozás egyértelmű: ha valaki szálláshelymegosztó portálon keresztül adja ki lakását, az adóköteles fizetővendéglátásnak minősül, amelyhez adószám kiváltása, illetve a tevékenység végzéséhez a jegyző engedélye szükséges. Aki pedig hosszú távra adja ki lakását, az bérbeadás, vagyis albérlet-kiadás, amely után ugyancsak adót kell fizetni, viszont ebben az esetben nincs szükség adószám kiváltására.

Az NGM szerint kétségtelen tény, hogy az internetes közösségi szálláshelymegosztó portálok kiszélesítették a hazai bérbeadók lehetőségeit. A Nemzeti Adó- és Vámhivatal már tavasszal megkezdte az adatok elemzését. Egyetlen portál adatainak szisztematikus vizsgálatából kiderült, hogy májusban 5206 bérbeadó 8299 ingatlant kínált.


Hogyan kell megállapítani a tartós lakáskiadásból származó jövedelmet?

napi.hu, 2016.08.13. – A tartós ingatlan-bérbeadásból származó jövedelmet a bevételből két módon lehet megállapítani. Az egyik lehetőség a tételes költségelszámolás, amikor a jövedelem kiszámításánál a bevételt csökkentik az igazolt költségek (közüzemi számlák, felújítási költségek) és az értékcsökkenés.

A másik lehetőség, hogy a teljes bevételből 10 százalék költséghányad levonásával állapítja meg jövedelmét a bérbeadó. A jövedelem után negyedévenként adóelőleget kell fizetni, és az éves adóbevallásban önálló tevékenységből származó jövedelemként kell feltüntetni. Az adó mértéke 15 százalék. Ha a magánszemély ingatlan bérbeadásból származó jövedelme az adóévben több egymillió forintnál, akkor a jövedelem teljes összege után 14 százalék egészségügyi hozzájárulást is kell fizetni.


Kell-e adószám a lakáskiadáshoz?

napi.hu, 2016.09.06. – A NAV a közelmúltban közleményt adott ki ezzel kapcsolatban. A tartós ingatlan-bérbeadáshoz nem kell adószámot kiváltani, kivéve, ha a bérbeadó valamilyen adószámhoz kötött gazdálkodási formát választ. Mivel a magánszemély általi, nem turisztikai célú bérbeadás áfamentes, a havi lakbérről számlát nem, de átvételi elismervényt ki kell állítani, de legalábbis nyomon követhetően jegyezni kell a tulajdonos bevételét.

Más a helyzet a turisztikai jellegű bérbeadásnál, amely az egyéb szálláshely-szolgáltatás kategóriába tartozik, üzletszerű gazdasági tevékenységet, rendszerint nem huzamos időre szóló szálláshelyet és ezzel összefüggő szolgáltatásokat jelent. Az ingatlantulajdonosok ebben az esetben többféle tevékenységi forma és adózási mód közül választhatnak — a legtöbben adószámos magánszemélyként adnak szállást a vendégeknek. A szálláshely-szolgáltatást csak adószámmal lehet végezni, és a település jegyzőjénél kell bejelenteni.


Meglepő hírek a CSOK-ról

napi.hu, 2016.08.29. – Lakást eddig nem nagyon vásárolt senki a családi otthonteremtési támogatásból (CSOK), bár tízezernél is többen igényelték már a támogatást – az új lakások ára viszont jóval a várt, és az indokoltnak tartott fölötti mértékben emelkedett az intézkedés bejelentése óta. Az ingatlanosok szerint „élő embert nem láttak még, aki megkapta a CSOK-ot és vásárolt is lakást”. A program bejelentése után jókorát ugrottak az új építésű ingatlanok árai, viszont csak jövőre készülhetnek el nagyobb számban a CSOK-os igényeknek árban, alapterületben leginkább megfelelő házak, lakások. Hátrányt jelent még, hogy az azonnal fizetőképes készpénzes vevők megelőzik a CSOK-osokat.


Lakásárak változása 2014-2016 között

napi.hu, 2016.06.03. – Tavaly egy nagy ingatlanforgalmazó becslése szerint a használt lakások átlagára 11,6, az új építésűeké 6,7 százalékkal nőtt 2014-hez képest. Budapesten 2015-ben a használt társasházi lakások átlagárai a legtöbb kerületben 1-20 százalékkal emelkedtek az előző évhez képest, az új építésű társasházi lakások ára 20 százaléknál is többel nőtt néhány kerületben. A használt családi házak, valamint panellakások piacára mérsékeltebb, 5-15 százalékos árnövekedés volt jellemző.

2016 első negyedévében a fővárosban tovább nőttek a lakásárak. Használt társasházi lakásoknál a drágulás megközelítette a 30 százalékot, egyes belvárosi kerületekben meg is haladta azt. Új társasházi, valamint panellakásoknál 25 százalékos a növekedés, míg a családi házaknál 15 százalék alatt maradt a fajlagos árak átlagos emelkedése.


Átmeneti volt a hangulatjavulás – új elemzés érkezett

napi.hu: A GKI legfrissebb építőipari bizalmi indexe áprilisban ugyanannyit (öt pontot) csökkent, mint amennyit márciusban emelkedett. Ez a mutató nyolc-tíz hónapja a korábbinál alacsonyabb szinten, egy viszonylag szűk sávban mozog. Miért nem bővül jobban a termelés? Többek között azért, mert jelentősen nőtt a munkaerőhiány termelésbővítést hátráltató hatása. A rendelkezésre álló munkaerő korlátozottsága leginkább a kisebb (50 fő alatti) cégeket zavarja. A magyar gazdaság rövid távú kilátásainak megítélése az építőipari termelők körében áprilisban az előző hónaphoz képest lényegében nem változott (a szezonálisan kiigazított adatok alapján). A derű- és borúlátóak aránya áprilisban 18 és 17 százalék volt, éppúgy, mint márciusban.


Komoly büntetést kaphat, aki feketén adja ki lakását

napi.hu: Egy Terézvárosban készült kutatás is megmutatta, hogy az Airbnb-szállásadók 70-80 százaléka, vagyis négy lakásból három – szándékosan vagy az ismeretek hiányában – nem fizet adót. Az eredmény egybevág a nemzetközi felmérésekkel is. Az elmulasztott számlaadás miatt akár egymillió forintos bírságot is kiszabhat a NAV. A tanulmányhoz felhasználták az önkormányzati nyilvántartásokat, az Airbnb oldalán elérhető adatokat és személyes interjúkat is készítettek.

Nemrég a Nemzeti Adó- és Vámhivatal is kiadott egy közleményt, hogy tisztázza az esetleges félreértéseket. Eszerint az online foglalási rendszeren – például az Airbnb-n vagy más hasonló rendszeren – keresztül akár egy vagy több szobát, akár egy teljes ingatlant szálláshelyként bérbeadó magánszemélyt számlakibocsátási és adófizetési kötelezettség is terheli.


Magyar lakások külföldi vevői

napi.hu: A lakáspiac élénkülése felkeltette a külföldi vásárlók érdeklődését is, és folyamatosan jelennek meg kínai, orosz, ukrán és a közel-keleti országokból érkező vevők a piacon.

2016 első negyedévének adatai szerint a lakóingatlan-tranzakciók kevesebb, mint egy százalékát teszik ki a külföldiek vásárlásai, ugyanakkor a legnépszerűbb belső budapesti kerületekben (V., VI., VII.) az arányuk megközelítette az 4 százalékot.

A külföldi vevők között a legtöbben (36 százalék) kínaiak voltak, 15 százalék pedig más dél-kelet ázsiai országból érkezett. A közel-keleti vásárlók aránya 5 százalék volt. Összességében az európai vevők a meghatározók, azonban önmagában kis részesedése van az osztrák, a német, a francia, az angol vagy az észak-európai, illetve déli országokból származó vásárlóknak.

A legtöbb külföldi a pesti belvárosban vett jellemzően 60-80 négyzetméteres, átlagosan 45 milliós lakást.


Lakáskiadás: szigorítás jön

napi.hu Egy törvényjavaslat szerint a jövőben ezerötszáz forint átalányadót fizetne négyzetméterenként minden olyan magánszemély, aki lakását szálláskiadás céljából hasznosítja. A turistáknak bérbe adható ingatlanok számát háromban maximálnák. A közteherviselés szempontjából egyszerűbb, viszont az eddiginél szigorúbb szabályokat vezetnek be itthon a megosztáson alapuló gazdaság egyik leggyorsabban terjedő területén, a turisztikai célú szállásmegosztás – többek közt az Airbnb – piacán. Egyúttal a célzott ellenőrzést is szigorítanák. A jogalkotók szerint arra is szükség lehet, hogy a hagyományos szállodák számára érvényes szabályokhoz igazítsák a privát apartmanoztatás működési feltételeit.